广州楼市网签价跌至9字头

　　“双合同”致成交均价缺乏参考意义

　　羊城晚报讯 记者赵燕华报道：“十一”黄金周已过半，广州楼市情况如何？网易房产数据中心实时监测阳光家缘网站显示，10月1日-3日，广州十区二市共成交416套单位，成交大户主要集中在增城、南沙、花都和番禺等近郊刚需盘。价格方面，由于要达到政府指导价，大部分新开楼盘采用了双合同，因此官方公布的成交均价其实已缺乏参考意义。

　　网易房产数据中心统计显示，1日广州全市网签183套，成交面积为20842平方米，成交均价下跌至九字头，为9807元/平方米；2日全市网签129套，成交面积为14454平方米，成交均价为10067元/平方米；3日全市网签104套，成交面积为11632平方米，成交均价为9037元/平方米。

　　而此前的一周，9月23日-9月29日广州全市网签2459套，成交面积为282960方米，成交均价为13597元/平方米，也就是说，日均成交350套以上，“金九”的含金量依然可见一斑。

　　国庆长假期间，记者踩盘发现，“银十”的亮点在近郊，最热的区域是刚需楼盘集中的四个近郊区域。不少新盘选择国庆首日开盘，花都刚需项目雅居乐锦城开售最后一期洋房组团“花冠集”，当天开盘两个小时内，已经卖出了800套房；番禺金沙诚筑开盘半天，已售出约七成房源。

　　受南沙计划申请自贸区传言带动，南沙新区的房价也闻风而涨。连日来，利用长假到南沙看盘的人络绎不绝，去年每平方米七八千元左右的售价，如今至少都涨到了1.1万元以上，甚至更高。

　　据了解，自今年实施“新国五条”以来，双合同(即将购房款分拆为购房合同与装修合同)现象越演越烈，从“五一”之后的两三成达到了现在的九成。

　　日前，传言南沙限价将松动，有消息指，南沙一手房价的指导价为8400多元/平方米，本月10日将更改为1.4万元/平方米。南沙某知名楼盘表示，已酝酿在10月3日或6日涨价，每平方米涨幅约在600-800元。不过，据记者了解，直至目前，销售价格仍在1.2万元/平方米。也有开发商称，如果南沙限价松动，节后推出的新产品将取消双合同，签一份合同即可。

　　针对南沙限价松动的说法，记者4日向广州市国土房管局有关人士求证，其表示并不知情，目前也没有调整南沙区域一手楼指导价的打算。

　　不少广州人跑到珠三角买楼

　　珠三角一些拥有稀缺资源的旅游地产项目也来广州抢一杯羹。不限购、在广州市区购房的首期就能付小公寓全款等优势，成为它们的最大卖点。

　　雅居乐地产在大本营中山开发的千亩大盘凯茵又一城，以折后毛坯5288元/㎡起的价位针对广州市场推售。开发商称，国庆节首日，有超过1万名广州客到场选房，此外还有从珠三角其他城市、港澳地区涌入的买家合计约1.2万人。截至下午3时，广州客成交比例已占当日销售的一半。

　　同一天，广佛投资客关注的肇庆祈福海湾3期开盘，数百名广州客户乘坐祈福楼巴来到营销中心排队等待，开发商表示，首批产品开盘当日销售超过9成，销售总额过亿。

　　编辑： 何平

　　广州北京等地多家银行暂停房贷

　　“房贷荒”初显，部分房贷利率上涨10%

　　据新华社电 记者近期走访广州、北京、天津、武汉等地多家银行发现，不少银行都以“额度用尽”为由暂停房贷业务，一些银行虽未停贷，但也纷纷取消利率优惠甚至上浮利率，房贷的审批流程也出现了不同程度的延长。“金九银十”遭遇“房贷荒”，苦了“刚需”族。

　　额度紧张，贷款利率上升一成

　　华夏银行天津红桥支行、平安银行广州万达广场支行等多家银行的工作人员明确告诉记者，“房贷已经停了”。

　　一些银行虽未停贷，但也取消了优惠和上浮了利率。中信银行广州科技园支行工作人员称，由于房贷额度紧张，首套房和二套房贷款利率一律上浮10%到15%。

　　记者采访发现，购房者虽仍能从国有四大银行贷到款，但这些银行也普遍表示额度不“富裕”。“虽然目前各银行官方口径并无相关公告，但事实上的确有多家银行已经基本暂停房贷业务。”中原地产市场研究部总监张大伟表示，“预计从10月底开始，各银行的贷款额度会更紧张。”

　　“房贷荒”苦了刚需族

　　中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮认为，“在房价上涨较快的一二线城市，即使银行取消对首套房的利率优惠，也很难把购买首套房的刚需群体挤出市场。如果购房者判断房价一年上涨10%以上，而房贷的利率只是上浮了1%，理性的人即使是付出更多利息成本也要先买下房，以此锁定购房成本。从这个角度讲，房价涨幅过快的情况下，房贷利率上涨，只能增加‘刚需’群体的经济压力。”

　　张大伟建议，目前市场情况下，政府应该保障“刚需”购房者的基本居住需求，保证这部分群体贷款政策的稳定性，多提供类似公积金等低利率购房工具，避免市场出现整体恐慌。

　　■分析

　　除了“没钱贷”，还有“不愿贷”

　　专家表示，银行信贷额度“年初松、年底紧”在业内并不鲜见，而今年以来房地产贷款增加较快，也加剧了各银行贷款额度的紧张。央行数据显示，上半年金融机构新增房地产类贷款1.3万亿元，而2012年全年只增加1.35万亿元。前期贷款“过猛”，无疑导致后期在房贷上“力不从心”。

　　事实上，除了临近年底“没钱贷”，利益选择导致的“不愿贷”也是重要原因。

　　一位股份制银行主管贷款的部门负责人告诉记者，“央行每年都会为银行规定贷款额度以及存贷比限制，各个银行再根据自身情况和市场行情规划房贷、中小企业贷款、大企业贷款的资金额度。今年资金面趋紧，吸收存款和同业借款的成本高企，银行必然要将钱用在收益较高的领域，而不是微利的房贷业务。”

　　中国银行武汉分行一位业务经理告诉记者，“房贷业务净息差较小，而小微企业贷款可以上浮20%-30%，加大这一块的贷款，既提升了资产收益率，又迎合了当前的政策导向。” 编辑： 何平

　　倾尽家产买的房子 70年后还属于我们吗？

　　中国土地制度改革亟需回答房子到期后怎么办的问题

　　据新华社电 商品房70年土地使用权到期之后，我们的房子该怎么办？是自动续约，还是按地价补缴土地出让金，或是还有其他新办法？在“以房养老”政策开始在一些地区试点时，“房子70年后怎么办”的问题再次变得迫切和现实起来。

　　每个买房者都面临“70年的担心”

　　刚刚在北京买下一套商品房的陈卓原本并没有去想70年之后的事情，直到她无意中看到《北京市国有建设用地供应办法(试行)》的规定：“土地有偿使用期限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于有偿使用期满前一年向土地行政主管部门提出申请，未申请或者申请未获批准的，期满后的土地使用权由政府无偿收回。”

　　“届满”“未获批准”“无偿收回”这些字眼让陈卓开始担心自己房子未来的命运。一想到有一天自己倾全家之财买下的房子可能会不属于自己，陈卓心有惴惴。

　　这是每一个商品房拥有者都要面对的问题。

　　在我国，土地使用权出让的最高年限是：居住用地70年。70年土地使用期满后，土地收归国有，地上建筑物仍然属于业主所有。然而，“皮之不存，毛将焉附”？这也正是人们会担心“70年后”的根源所在。

　　根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。根据《城市房地产管理法》规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

　　显而易见，从法律层面讲，购房者有权利在土地使用权到期后申请并获得延期的资格，但具体的法律条文却并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。

　　土地使用权到期后的几重猜想

　　2011年上海的一场土地拍卖会上，预申请须知中一条“出让人收回并补偿相应残余价值”的规定，曾在社会上掀起新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。

　　再次申请土地使用需要补缴土地出让金，不过补缴多少，以什么为标准，拥有房屋产权的业主是否愿意缴，能否缴得起等一系列问题暂时还没有任何政策能够回答。

　　有些人悲观地认为，70年土地使用权到期后可能会出现“房随地走、国家补偿”的情况。毕竟房屋的价值随着时间的推移会减少，而土地的价值则刚好相反。不过，这种做法带来的社会成本和经济成本都过于巨大，在上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，这不太可能成为一种普遍的方式。

　　杨红旭认为，根据《物权法》“自动续期”的法律精神，保障房屋产权所有者对物业的合法权利应当是立法的基本出发点，直接收回土地，或是根据当时的市场价格补缴巨额土地差价的可能性微乎其微。“国家会适时地进行政策调整，在商品住宅土地使用权集中到期前肯定会出台相对完善和公平的法律、法规。”

　　一场未完成的土地制度改革

　　尽管现在“70年土地使用权”的问题饱受争议，但回顾我国改革开放的历史不难发现，从禁止土地租赁、买卖，到允许土地使用权的出让、买卖，这无疑是市场经济发展过程中的一个里程碑式的进步。

　　事实上，对土地使用权转让进行时间限制也并非独创，在其制度设计之初就受到了当时香港土地使用和交易制度的影响。而在马来西亚、新加坡等国家，这种转让土地使用权而不转让土地所有权的方式也普遍存在，区别不过是具体年限的不同而已。根据这些国家和地区的经验，在相关法规和政策健全的基础上，本着对公民私有财产的尊重，土地使用权的续期并不会造成严重的社会问题、侵害业主的合法权益。

　　不过，从我国相关法律制定之初到现在，二十多年过去了，由于当时的法律、法规并没有过多涉及70年之后的问题，而随着很多商品住宅“年龄”的增高，原本要留给未来解决的问题开始变得十分迫切。“70年后土地使用权怎么办”，不仅是购房者关心的个人问题，同样也是中国土地制度改革继续发展完善所必须回答的问题。编辑： 何平

(原标题：穗楼市网签价跌至9字头 "双合同"致成交均价缺参考意义)